« Revenir

Du logement subventionné à l’allocation logement

 

Du logement subventionné à l’allocation logement

La pénurie actuelle d’habitations disponibles associée à des niveaux de loyers élevés font du logement une véritable préoccupation à Genève. Dans ces conditions, l’offre de logements est difficile voire impossible d’accès pour les ménages modestes, les propriétaires et régies immobilières devenant de plus en plus exigeants quant aux garanties de paiement.

Cette situation entraîne une précarisation croissante des couches les plus modestes de la population, en particulier des femmes qui se retrouvent le plus souvent à la tête de familles monoparentales à bas revenu, ou encore en raison de leur statut socio-professionnel, de leur âge, de leur origine ethnique, parce qu’elles bénéficient d’une aide sociale ou des assurances sociales, etc.

Dans le canton de Genève, l’État intervient de plusieurs manières pour aider les personnes et les familles aux revenus modestes à avoir un logement décent. Citons les logements subventionnés (HBM-HLM-HM) et l’allocation logement.

Qu’est-ce qu’un logement subventionné ?

Un logement subventionné est un logement qui bénéficie de subventions de la part de l’Etat. On distingue trois autres catégories de logements subventionnés :

  • Les HBM sont des Habitations à Bon Marché destinées aux personnes à revenus très modestes, subventionnées par l’État pour une période de 20 ans. Leurs loyers sont contrôlés de façon permanente.
  • Les HLM sont des Habitations à Loyer Modéré destinées aux personnes à revenus modérés, subventionnées par l’État pendant une période de 20 ans.
  • Les HM sont des Habitations Mixtes destinées aux personnes à revenus moyens, dont les loyers peuvent être subventionnés par l’État pendant une période de 25 ans.

Pour accéder à ce type de logement, les locataires doivent répondre à certaines conditions. Le principe général étant que les logements subventionnés sont octroyés, en priorité, aux personnes qui en ont le plus besoin.

Les principales conditions d’accès concernent :

  • Le statut des demandeurs-es ou bénéficiaires (durée de résidence minimale de 2 ans continus à Genève durant les 5 dernières années).
  • Le taux d’occupation (le nombre de pièces ne doit pas excéder de plus de 2 unités le nombre de personnes occupant le logement. Exemple : 2 personnes ne peuvent accéder, au maximum, qu’à un appartement de 4 pièces, 3 personnes à un appartement de 5 pièces, etc.).
  • Les limites de revenu.

Notons encore qu’il est interdit de sous-louer un logement subventionné et que les locataires ne peuvent avoir aucun autre bail dans le canton

Les logements de type HBM et HLM (Habitations Bon Marché et à Loyer Modéré)

Ce sont des logements pour lesquels l’État accorde une aide aux propriétaires sous forme de rabais fiscaux et/ou de subventions, afin d’abaisser le montant du loyer à payer par les locataires. L’État paye donc une partie du loyer.

Pour les HBM et les HLM, l’aide de l’État est en principe accordée pendant 20 ans (les prolongations possibles sont détaillées dans la LGL, chap. 3[1]). L’État contrôle toutefois de manière permanente les loyers des HBM.

De plus, l’aide de l’État diminue avec les années et les loyers augmentent d’autant. Le loyer pourra également évoluer à la hausse ou à la baisse, chaque fois que les circonstances économiques le justifieront. Ces modifications s’appliquent à la même date pour l’ensemble des logements d’un immeuble subventionné et peuvent intervenir quelle que soit la date de signature du bail, moyennant un préavis de 30 jours.

Afin d’accéder à un logement HBM ou HLM, il faut respecter des normes de revenus, à savoir unbarème d’entrée qui correspond au revenu déterminant LGL maximum.Le revenu déterminant se réfère au revenu déterminant unifié (RDU)[2]de l’ensemble des personnes occupant le logement.

Lorsque le revenu d’un-e locataire dépasse les barèmes d’entrée d’un logement HBM ou HLM en cours d’occupation du logement, il-elle est alors astreint-e au paiement d’une surtaxe car on considère qu’il-ellen’a plus besoin en totalité de l’aide de l’Etat pour réduire sa charge locative. Cette surtaxe est majorée si le revenu du-de la locataire est supérieur au montant du barème de sortie (normes de revenu applicables à l’entrée multipliéespar 1,75) ou que le taux d’occupation de l’appartement n’est plus respecté. La mesure vise à inciter le-la locataire à trouver un autre logement. De plus, le bail pourra être résilié sans autre motif. 

Lorsque le loyer représente manifestement une charge trop lourde, une allocation logement peut être octroyée sur demande (prestation sur laquelle nous reviendrons plus loin).

Les logements de type HM (Habitations Mixtes)

Dans les HM, en lieu et place d’une subvention accordée au propriétaire pour abaisser les loyers, l’État verse, pendant 25 ans au maximum, une subvention personnalisée directement aux locataires qui remplissent les conditions réglementaires. L’aide varie en fonction des revenus des locataires. La surtaxe et le congé pour dépassement des normes de revenu ne sont pas applicables. La subvention personnalisée est limitée à CHF 1’700.- par an et par pièce au maximum pendant les vingt premières années. Ce montant diminue ensuite à CHF 100.- la pièce et par an, pendant 5 ans, pour disparaître la 26ème année. La subvention varie en fonction du revenu et du groupe de personnes occupant le logement. Elle est calculée sur la différence entre le loyer effectif (ce que je paie au bailleur) et le loyer théorique (ce que je devrais payer compte tenu de mes revenus). Le cumul entre la subvention personnalisée au logement et l’allocation logement est exclu.

Qu’est-ce que l’allocation logement ?

L’allocation logement est une aide financière personnalisée, consentie par l’État, aux locataires dont le loyer représente une part trop importante de leur budget. Elle est envisageable pour tous les locataires de logements non subventionnés et les locataires de logements HBM ou HLM uniquement.

Pour pouvoir obtenir une allocationlogement, les 8 conditions cumulatives doivent être réunies :

  • Le-la bénéficiaire est, en principe, au bénéfice d’un bail en vigueur.
  • Le loyer représente une charge trop lourde. Pour le déterminer, il faut tenir compte de plusieurs éléments tels que le nombre de personnes résidant dans le logement, le nombre de pièces, le loyer annuel sans les charges ainsi que le revenu déterminant (notion sur laquelle nous reviendrons plus loin).
  • Il n’est pas possible de trouver un autre logement moins cher ailleurs sans inconvénient majeur. Avant de faire une demande, les locataires doivent avoir fait, de manière active, des recherches pour trouver un logement moins cher. L’allocation logement peut être refusée ou supprimée si l’allocataire prend à bail un appartement plus cher, refuse une proposition pour un logement moins cher, ne peut justifier par écrit de ses recherches, entreprend tardivement de telles démarches ou effectue des recherches insuffisantes (secteur géographique trop restreint, etc.).
  • Le-la locataire est assujetti-e à l’impôt sur le revenu à Genève.
  • Le-la locataire a résidé au minimum 2 années consécutives durant les 5 dernières années dans le canton de Genève.
  • Aucune des personnes occupant le logement ne doit disposer d’une fortune (fortune déterminante pour le taux d’imposition fiscal).
  • Le-la locataire respecte les conditions d’occupation dans son logement (taux d’occupation).
  • Aucun des membres du groupe de personnes occupant le logement ne dispose de prestations complémentaires cantonales et fédérales à l’AVS/AI.

Si le logement est non subventionné par l’État, le Service de l’allocation logement, lorsqu’il reçoit une demande, doit effectuer une homologation technique et financière du logement. Ce dernier doit correspondre, de par ses caractéristiques techniques et le prix de son loyer, aux normes admises dans les immeubles subventionnés construits à la même période. 

Le calcul de l’allocation logement se fait en tenant compte du revenu déterminant (l’ensemble des ressources brutes des personnes habitant le logement dont on déduit un certain montant), de la fortune (c’est-à-dire la fortune imposable) et du pourcentage que représente le loyer dans le budget. Ce pourcentage que l’on nomme taux d’effort est fonction du nombre de personnes et du nombre de pièces dans le logement. L’allocation est versée mensuellement par mois échu. Comme tout revenu, l’allocation est imposable et doit figurer sur la déclaration fiscale du-de la locataire. L’allocation est adaptée en cas de changement de loyer.

Les locataires bénéficiant d’une allocation logement sont tenus-es d’informer sans délai l’Office cantonal du logement de tout changement du nombre de personnes dans l’appartement et de toute modification de la situation financière de chaque personne.

L’allocation logement cesse d’être versée aux locataires qui ne répondent plus aux critères d’occupation du logement, à ceux-celles qui bénéficient d’une autre forme d’allocation personnalisée non cumulable, comme par exemple les prestations complémentaires SPC, à ceux-celles dont le taux d’effort est en-dessous des barèmes (soit la part du revenu consacrée au paiement du loyer) ou encore à ceux-celles qui quittent leur logement. Pour ces dernières personnes, il y a lieu de déposer une nouvelle demande. 

Au début de chaque année, l’Office cantonal vérifie auprès des bénéficiaires si les conditions d’octroi sont toujours réunies. En cas de désaccord avec une décision d’octroi ou de refus de l’allocation logement, la personne concernée peut adresser une réclamation écrite à l’Office cantonal du logement. Si la décision sur réclamation n’est pas satisfaisante, un recours peut être déposé au Tribunal administratif.

S’inscrire comme demandeur-se d’un logement subventionné :

https://www.fidp.ch/pour-un-logement

  • La demande est valable 1 an et la personne est responsable de la renouveler par écrit, un mois avant sa date d’expiration ; à défaut, elle sera annulée.
  • Pour les logements subventionnés détenus par un autre propriétaire que les FIDP et ne relevant pas du contingent de l’État de Genève (appelé contingent 80%) :
  • Directement auprès de l’agence immobilière chargée de la gérance de ces appartements.

Citons notamment :

Autres liens utiles

 République et Canton de Genève

https://www.ge.ch/logement-subventionne

https://www.ge.ch/allocation-logement

Demander son RDU

https://ge.ch/socialrducibleel_public/formulaire/Controler?action=login&documentId=demande_attestation_rdu&mediaType=ji_html&ids=userData,draftData&portal=StandalonePortal

Gérance Immobilière Municipale (GIM) :chargée de gérer et d’attribuer les logements que possède la Ville de Genève.

http://www.ville-geneve.ch/demarches-administratives/faire-demande-logement-social/

Groupement des Coopératives d’Habitations Genevoises

http://gchg.ch/

Bureau des Logements de l’Université : propose différents types de logements pour les étudiants-es (chambres, résidences universitaires, colocations).

https://www.unige.ch/batiment/service-batiments/logements/accueil/

Service du logement du Centre d’accueil de la Genève internationale (CAGI) : destiné aux travailleurs internationaux.

https://www.cagi.ch/fr/logement.php

Annuaire des agences immobilières du canton de Genève : disponible sur le site web de Genève Annuaire.

https://www.geneve-annuaire.ch/agences-immobilieres.html

[1]Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) ; I 405. Récupéré de https://www.ge.ch/legislation/rsg/f/rsg_i4_05.html, le 13.09.19

[2]Loi sur le revenu déterminant unifié (LRDU) ; Récupéré de https://www.ge.ch/legislation/rsg/f/s/rsg_j4_06.html